JAKARTA - Diskursus mengenai perpanjangan masa kredit KPR hingga 40 tahun bagi Masyarakat Berpenghasilan Rendah (MBR) tengah menjadi sorotan publik. Skema tersebut memikat perhatian lantaran menawarkan angsuran bulanan yang lebih terjangkau, meski di waktu yang sama membayangi risiko akumulasi beban bunga yang sangat besar.
Direktur Jenderal Perumahan Perkotaan Kementerian Perumahan dan Kawasan Permukiman (PKP), Sri Harati, menggarisbawahi bahwa jangka waktu panjang itu sepenuhnya merupakan pilihan.
"Pemerintah tidak mewajibkan target pasar MBR mengambil durasi maksimal tersebut," cetus Sri, menanggapi Kompas.com, Rabu (1/7/2026).
Kebebasan Memilih Tenor
Sri menambahkan, publik mempunyai kelonggaran penuh guna menetapkan periode kredit yang sepadan dengan kemampuan finansial mereka.
Pilihan reguler tetap disediakan secara lapang, lewat opsi masa pinjaman yang sudah ada mulai dari 10, 15, 20, 25, sampai 30 tahun. Sedangkan, kehadiran tenor 40 tahun diposisikan sebagai opsi ekstra demi melonggarkan keterjangkauan, bukan suatu keharusan yang mengikat.
Kecemasan sektor perbankan beserta para analis mengarah pada indikasi lonjakan suku bunga acuan Bank Indonesia (BI) sebesar 50 basis poin dalam tempo dekat. Langkah moneter ini secara otomatis memperlebar celah risiko kredit macet apabila tidak diantisipasi sedari dini.
Merespons kendala tersebut, pihak pemerintah berkolaborasi dengan Badan Pengelola Tabungan Perumahan Rakyat (BP Tapera) kini tengah menyusun formula khusus.
Langkah antisipasi yang dirancang berupa mekanisme bunga berjenjang. Lewat tatanan ini, persentase bunga dipatok lebih terjangkau pada tahun-tahun pertama kredit, lalu berangsur naik mengikuti batas baku yang telah disetujui pihak perbankan.
Payung Hukum dan Model Bisnis
Kementerian PKP pun sudah merancang draf Keputusan Menteri (Kepmen) sebagai landasan hukum aturan baru ini.
Rencana awal dokumen tersebut sudah dikirimkan lewat sistem elektronik internal kementerian (e-office) guna ditinjau secara komprehensif oleh Menteri PKP sebelum dilegalkan ke hadapan masyarakat umum.
Di samping penataan ulang masa kredit, perhatian utama dalam pengadaan rumah murah dipusatkan pada reduksi biaya elemen lahan.
Aspek ini kerap menjadi ganjalan terbesar lantaran memakan dana yang masif. Pertama, porsi ongkos tanah berkisar 30 persen sampai 40 persen dari keseluruhan nilai lego satu unit rumah susun (rusun) subsidi dihapuskan lewat pola kemitraan.
Selanjutnya, sisa komponen biaya pembangunan fisik dan penunjang berada di angka 60 persen hingga 70 persen.
Demi mereduksi nominal itu, pemerintah mengadopsi pola bisnis kemitraan. Misalkan lewat aksi serah-terima atau hibah area tanah dari pihak swasta guna dialihkan menjadi aset milik negara.
Di samping itu, Pemerintah mengalirkan aset tadi sebagai Penyertaan Modal Negara (PMN) kepada BUMN yang ditugaskan, agar korporasi negara tersebut kelak mendirikan bangunan tanpa menyertakan variabel harga lahan ke dalam komponen harga jual unit.
Metode penyatuan anggaran pun dimaksimalkan. Anggaran Pendapatan dan Belanja Negara (APBN) difokuskan penuh bagi pembangunan fisik gedung, sebaliknya akomodasi sarana pendukung disinergikan bersama lintas subsektor dan institusi perbankan.
"Pendekatan intervensi silang ini diharapkan mampu memotong harga jual akhir secara signifikan, sehingga target kepemilikan hunian bagi MBR dapat tercapai tanpa memicu krisis likuiditas di sektor perbankan," tuntas Sri.